Wenn Sie etwas online bestellt haben und am nächsten Tag erstaunt waren, als es vor Ihrer Haustür ankommt, können Sie sich wahrscheinlich einem überdimensionalen Lager verdanken.
Angetrieben vom „eCommerce“ und aufgeladen durch die durch COVID-19 verursachten Einkaufsgewohnheiten, die zu Hause bleiben, verändern Mega-Lagerhäuser die Landschaft.
Die gigantischen, fensterlosen Strukturen entlang der Hauptverkehrsstraßen, mit 18-Rad-Sattelzugmaschinen, die in Ladebuchten ein- und ausfahren, lassen ein Walmart Supercenter wie ein Durchfahrts-Hamburger-Lokal aussehen.
In Maisfeldern und neben Vorstadtvierteln in Teilen der Chesapeake Bay-Region entstehen immer größere Lagerhäuser, von denen einige die Größe von fast 35 Fußballfeldern haben. Zu den Epizentren gehören die Interstates 78 und 81 in Pennsylvania und um Baltimore.
„Der Lagervertrieb ist zu einem wichtigen Wirtschaftszweig geworden“, sagte Bill Wolf von CBRE, einem Dienstleistungs- und Investmentunternehmen für gewerbliche Immobilien. „Es ist ein wichtiger Arbeitgeber und ein guter Arbeitgeber geworden. Und es ist wahrscheinlich hier, um zu bleiben.“
Lastwagen verlassen Lagerhallen im Key Logistics Park entlang der Interstate 81 in der Nähe von Carlisle, PA.
Aber sie werden nicht immer angenommen. Einwohner und Beamte in einigen Gemeinden haben Stadtversammlungen gepackt und Klagen eingereicht, um Monstergebäude in ihrer Mitte zu stoppen.
Die Liste der Beschwerden kann so lang sein wie die Gebäude selbst: Luftverschmutzung durch erhöhten Lkw-Verkehr; der Schwall von erhöhtem Regenwasser; Konflikte in Bezug auf Umweltgerechtigkeit; Verkehrsprobleme; Lärm- und Lichtverschmutzung; Verlust von Ackerland; und die abrupte Veränderung des Gemeinschaftscharakters.
“Wir alle wissen über die Zersiedelung von Städten Bescheid”, sagte Nathan Wolf, ein Anwalt aus Pennsylvania, der an vier Herausforderungen für Mega-Lagerhäuser entlang der I-81 beteiligt war. “Es gibt auch industrielle Zersiedelung.”
Wo die Lagerhäuser wandern
Sicherlich sind große Lagerhallen seit Jahrzehnten ein fester Bestandteil der Hauptverkehrsadern. Aber angefeuert durch den Boom der großen Lagerhallen stellte der Industrieimmobilienmarkt des Landes im Jahr 2020 einen Rekord auf, obwohl die Gesamtwirtschaft des Landes ins Stocken geraten war.
Nirgendwo in den Vereinigten Staaten wurden in letzter Zeit mehr Lagerhäuser von mindestens 1 Million Quadratfuß gebaut als entlang eines 233 Meilen langen Abschnitts der Interstates 81 und 78 in Pennsylvania, so CBRE. Allein im Jahr 2020 wurden elf dieser Bauwerke in der Größe von fast 18 Fußballfeldern gebaut.
Insgesamt 554 Lagerhäuser, die laut CBRE als Big-Box-Anlagen im Korridor I-78/I-81 klassifiziert sind.
Der Grund ist einfach, sagen Branchenanalysten. Dieser Abschnitt der Schnellstraße ermöglicht es Lkw, innerhalb eines Tages 40 % der US-Bevölkerung zu erreichen. Der Zugang zu großen Häfen, kostengünstige Grundstücke und günstige Steuersätze tragen zur Attraktivität der Gegend bei.
Der Korridor I-81 in Cumberland County, der sich etwas außerhalb von Harrisburg befindet, verfügt über 76 Lagerhallen mit jeweils mindestens 200.000 Quadratfuß Nutzfläche, die von CBRE zur Beschreibung industrieller Big-Box-Anlagen verwendet wird.
In der Nähe der Interstate 81 in Pennsylvania wird ein Grundstück für den Bau einer großen Lagerhalle freigegeben.
Grafschaftskommissar Jean Foschi räumt ein, dass die Lagerhallen gute Arbeitsplätze gebracht und die Steuereinnahmen erhöht haben. Aber Lastwagen, die Einrichtungen in Cumberland und den umliegenden Landkreisen bedienen, haben die lokale Infrastruktur und die Luftqualität stark beeinträchtigt, sagte sie.
„Sind Sie ein guter Nachbar, wenn Sie die Dienste der Freiwilligen Feuerwehren in Anspruch nehmen, diese aber nicht finanziell unterstützen?“ Sie sagte. „Sind Sie ein guter Nachbar, wenn Sie auf Ihrem Grundstück das Nicht-Leerlauf-Gesetz nicht durchsetzen? Es scheint mir, dass die Branche härter daran arbeiten könnte, die Stressoren zu mildern, die sie erzeugen.“
Zentral-Pennsylvania führt die Nation mit den meisten vermieteten Lagerhäusern an. Und weitere sind auf dem Weg, darunter ein 1,9 Millionen Quadratmeter großes „Fulfillment Center“ – 43 Hektar unter einem einzigen Dach – im Bau in Franklin County, nahe der Grenze zu Maryland.
Seit Mitte der 1990er Jahre wurden auf 3.600 Hektar Ackerland entlang der I-81 in der größtenteils ländlichen Grafschaft große Lagerhallen gebaut, die Felder in glänzende neue rechteckige Gebäude mit riesigen Asphaltflächen und LKW-Stellplätzen umwandeln.
Staus auf der I-81 und verstopfte Ausfahrten werden immer problematischer. Das Lkw-Volumen hat sich auf der belebten Autobahn in den letzten 30 Jahren verdreifacht, und bis zu 40 % des täglichen Verkehrs können heute Sattelzugmaschinen sein. In Franklin County wird demnächst ein neuer Verkehrsknotenpunkt für 23 Millionen US-Dollar hinzugefügt, um eine wachsende Gruppe großer Lagerhallen zu bedienen.
Pennsylvania führt zwar das Big-Box-Rennen an, aber andere Märkte sind nicht weit dahinter. In der Region Baltimore stellten die Entwickler im Jahr 2020 2,8 Millionen Quadratfuß Lagerfläche fertig und belegten damit den 10. Platz im Land. Weitere 3,1 Millionen Quadratmeter sind laut CBRE im Bau.
Kampf um Luft
Die Lagerhäuser geraten zunehmend unter Beschuss, weil sie die Luftverschmutzung verschlimmern.
Abgase von Lkw-Dieselmotoren sind einer der Hauptverursacher von Smog und Ruß. In Pennsylvania stammen mehr als 20 % der Stickoxidemissionen – eine Vorstufe von Smog und eine Quelle der Wasserverschmutzung in der Luft – von Dieselmotoren. Auch winzige unsichtbare Rußpartikel werden emittiert und können beim Einatmen zu Atemproblemen führen. Das ist besonders ein Problem für ältere Menschen, Menschen mit eingeschränkter Atmung und Herzerkrankungen und kleine Kinder, deren Lungen sich noch bilden.
Im Jahr 2005 wurden die Unterschriften von mehr als 100 lokalen Ärzten in einer Zeitungsanzeige veröffentlicht, in der die zunehmende Konzentration des Lkw-Verkehrs für die schlechte Luftqualität im Cumberland County verantwortlich gemacht wurde.
Ein FEDEX-Truck fährt auf der Interstate-81 in der Nähe von Carlisle, PA nach Süden und fährt an DSC Logistics vorbei.
Vier Jahre später führten Lagergegner erfolgreich ein Landesgesetz an, das großen Diesel-Lkw einen Leerlauf von mehr als fünf Minuten verbietet. Aber Bezirksbeamte und Gegner behaupten, dass es selten durchgesetzt wird.
Nach Angaben der American Lung Association sind die Smogwerte in Cumberland County seit 2015 und in Franklin County seit 2010 zurückgegangen. Aber vom Staat betriebene Überwachungsstationen befinden sich nicht in der Nähe von Lagerhäusern oder der I-81. Und der Rußgehalt wurde nicht überwacht, da es in den Landkreisen keine Probenahmestationen gab.
Eine nationale Initiative könnte die Luftdebatte in den kommenden Jahren verändern. Die US-Umweltschutzbehörde (Environmental Protection Agency) nähert sich dem Abschluss ihrer Cleaner Trucks Initiative, die strengere Emissionsgrenzwerte für schwere Lkw-Motoren festlegen würde, um die Verschmutzung durch Ruß und Smog stark zu reduzieren.
Eine Flut von Abfluss
Der unkontrollierte Abfluss aus städtischen Gebieten hat sich als eine Quelle der Verschmutzung in Bächen und Flüssen, die in die Chesapeake Bay fließen, als besonders schwer zu kontrollieren erwiesen und trotzt den Bemühungen von mehr als drei Jahrzehnten, dieses Blatt zu wenden. Laut Computermodellen, die vom bundesstaatlichen Chesapeake Bay-Programm verwaltet werden, macht Regenwasserabfluss 16% des Stickstoffs, 18% des Phosphors und 24% der Sedimente aus, die in die Bucht gelangen.
Neue Lagerhallen und Parkplätze sorgen für undurchlässigere Oberflächen, auf denen Regenwasser nicht in den Boden eindringen kann, wodurch Schadstoffe bei jedem Regenschauer leichter abgewaschen werden können. Ein Überblick über die neuere Regenwasserforschung zeigt, dass der Sedimentabfluss in städtischen Gebieten im Vergleich zu bewaldeten Gebieten um das 20-fache höher ist.
Das Bay-Programm, das die 1983 eingeleiteten Restaurierungsbemühungen regelt, verfolgt 55 Arten von Landnutzungen im Einzugsgebiet der Bay. Nur drei sind der undurchlässigen Abdeckung gewidmet – Straßen, Bauwerken und anderen harten Oberflächen –, aber sie unterscheiden nicht zwischen verschiedenen Arten von Erschließungen, wie etwa einem Amazon-Fulfillment-Center oder einer Wohnsiedlung.
Forscher wissen seit langem, dass Industriegebäude wie Lagerhallen wahrscheinlich eine größere Bedrohung für die Regenwasserqualität darstellen als andere Entwicklungen. Eine neue Studie der Virginia Tech liefert neue Beweise für dieses Problem.
Regenteiche sind Teil der Landschaft bei Unilever/DHL Logistics in der Nähe von Carlisle, PA.
Das Forschungsteam überwachte ein Jahr lang die Regenwasserqualität in sechs Einzugsgebieten in Virginia Beach, die jeweils von einer einzigen Landnutzung dominiert wurden. Dazu gehörte ein Industriegebiet mit riesigen Dächern und Hektar Asphalt. Die anderen waren Vorstadtlandschaften: ein Handelszentrum, ein Autobahnstreifen, ein Park und Wohngebiete mit geringer und hoher Dichte.
Von den untersuchten Gebieten hatte das von der Industrie dominierte Gebiet die höchste Konzentration an Nitrat, einem wichtigen Wasserschadstoff, zusammen mit großen Mengen an Sedimenten im Regenwasser, so die im Juni veröffentlichte Studie.
In städtischen Gebieten müssen die Entwickler „beste Managementpraktiken“ wie flache Teiche installieren, damit sich Schadstoffe absetzen können. David Sample, einer der Autoren der Studie, sagte, dass die Forschung darauf hindeutet, dass solche Kontrollen in Industrieanlagen möglicherweise nicht so viel Umweltverschmutzung erfassen wie angenommen. Unzureichendes Design oder schlechte Wartung können schuld sein, sagte er.
Und wenn sie sich außerhalb von städtischen Gebieten befinden, werden Lagerhäuser oft nicht durch staatliche und bundesstaatliche Regenwassergenehmigungsprogramme abgedeckt.
Die Gebäude und das umliegende Meer von Parkplätzen können für die nahe gelegenen Bäche verheerend sein. Untersuchungen haben gezeigt, dass die Gesundheit von Flüssen schnell abnimmt und empfindliche Arten wie Bachforellen verschwinden, wenn die Dichte der Wasserscheide in einem Wassereinzugsgebiet 10 % erreicht.
Am Stadtrand von Leesburg, VA, drohen Regenwasserbedenken die Pläne eines in Indianapolis ansässigen Entwicklers zum Bau eines 200.000 Quadratmeter großen Distributionslagers zu entgleisen, das fast die gleiche Fläche wie vier Fußballfelder umfasst.
Die Planungskommission des Landkreises Loudoun drängt auf die Genehmigung des Projekts Scannell Properties und widerspricht den Mitarbeitern des Landkreises. Die Planer des Landkreises empfahlen, den Vorschlag wegen der Auswirkungen auf die Bachpuffer und Bedenken hinsichtlich der steilen Hänge auf einigen Grundstücken abzulehnen.
Die Befürworter versuchten, das Projekt mit den landhungrigen Internet-Rechenzentren zu vergleichen, die die Landschaft Nord-Virginias dominieren. Diese Einrichtungen werden oft wegen ihres hohen Energieverbrauchs und ihres intensiven Wasserverbrauchs für Kühlsysteme kritisiert.
Colleen Gillis, eine Beraterin, die Scannell vertritt, sagte dem Vorstand auf seiner Sitzung am 24. Mai, dass das vorgeschlagene Lager für seine Art klein sei. „Diese Immobilie ist für industrielle Nutzungen geplant. Wir bauen eine Vertriebseinrichtung. Ein Rechenzentrum würde viel mehr dieser Umweltressourcen sprengen. So sehr die Leute auch sagen mögen: ‚Ugh, ich bin mir nicht sicher‘, es ist die umweltsensibelste Nutzung für diesen Ort.“
Der Kreisvorstand sollte den Fall am 14. Juli anhören.
Umweltgerechtigkeit behindern
Die Bündelung der Lagerhausentwicklung hat in einigen Fällen zu Umweltgerechtigkeitsproblemen geführt.
In Hannover County, VA, zum Beispiel, ist Wegmans Food Markets in einen Rechts- und Regulierungsstreit um ein geplantes 1,7 Millionen Quadratfuß großes Vertriebszentrum in der Nähe der historischen Schwarzen Gemeinde Brown Grove verwickelt. Es liegt etwa 15 Meilen nördlich von Richmond. Die Bewohner dort haben bereits mit den Auswirkungen eines belebten Autohofs, einer Mülldeponie und eines Betonwerks zu kämpfen, sagte Kenneth Spurlock, Diakon der Brown Grove Baptist Church. „Ich glaube, ich kenne keine andere Gemeinde, in der diese Dinge am Laufen sind“, sagte er.
Anhänger stehen an Laderampen im Key Logistics Park in der Nähe von Carlisle, PA.
Im April klagte das lokale NAACP-Chapter gegen eine 4-3 Abstimmung des State Water Control Board, die es dem Projekt ermöglichte, fast 15 Hektar Feuchtgebiete zu beeinträchtigen.
“Direkt gegenüber dieser Straße werden Hektar Feuchtgebiete zerstört”, sagte Pat Hunter-Jordan, Präsident der NAACP von Hannover County, auf einer Pressekonferenz vor der Kirche von Spurlock, in der die Klage bekannt gegeben wurde. „Das Fundament einer schwarzen Schule mit einem Raum wird verloren gehen. Auf diesem Grundstück lagen unmarkierte Gräber unserer Vorfahren.“
Wohin sollen Monsterlagerhäuser gehen, wenn nicht in Farmland oder in der Nähe von Nachbarschaften? Entwickler in vielen Bereichen sehen sich mit der Forderung konfrontiert, Einrichtungen in Richtung verfallener Industriestandorte und städtischer Gebiete zu lenken, in denen es einsatzbereite Arbeitskräfte gibt, die nicht weit reisen müssen. Andererseits könnten solche Standorte auch Bedenken hinsichtlich der Umweltgerechtigkeit aufwerfen, wenn sie sich in oder in der Nähe von Nachbarschaften befinden, die bereits durch Industrie und damit verbundene Probleme mit Luft- und Wasserverschmutzung belastet sind.
New Jersey sorgte in diesem Frühjahr für Aufsehen, als der Gesetzgeber einen Gesetzentwurf erwog, der von Lagerhausentwicklern verlangt, einen Bericht über die regionalen Auswirkungen zu erstellen, obwohl er es nicht geschafft hat, den Ausschuss zu verlassen.
„Der Standort und die Bedingungen des Standorts müssen die Auswirkungen auf Nachbarschaften, nahe gelegene Gemeinden, umweltsensibles Land, malerische Ausblicke und Überschwemmungszonen berücksichtigen“, sagte Taylor McFarland, Chapter Coordinator für Sierra Club-New Jersey. „Es gibt wirtschaftliche Vorteile und Arbeitsplätze, die aus Lagerprojekten entstehen können. Wir müssen jedoch sicherstellen, dass die Standorte für diese Projekte geeignet sind.“